Принудительная выписка бывшего собственника

Здравствуйте! Хотим приобрести приватизированную 3-комнатную коммунальную квартиру у трех независимых собственников (у каждого по комнате). Владелец одной из комнат просит дать ему возможность оставаться прописанным в течение еще одного месяца после оформления сделки и получения денег - ссылается на проблемы с пенсией и множеством различных доплат в случае потери прописки хотя бы на день. Мы в принципе не против, но в случае, если в дальнейшем он по какой-то причине откажется выписываться, нам придется обращаться в суд ссылаясь на 292 статью ГК. Есть ли риск, что суд откажет нам в его выписке по какой-либо причине (пенсионер, инвалид, отсутствие другого жилья для проживания). Каким образом мы можем максимально снизить риск?

Было у меня такое однажды.
Выписать можно, но этот момент надо обговорить в договоре купли-продажи, включая дату его выписки и освобождения занимаемого им помещения и не забудьте прописать момент оплаты им стоимости аренды на этот период ставшей уже вашей квартиры.
Еще одна фишка в том, что если этот совладелец вообще не участвовал в приватизации жилья (получил свою долю в наследство, либо по дарению) и остался прописанным хотя бы на 1 день после покупки вами этой квартиры, то он и дальше пожизненно будет сохранять право проживания уже в вашей квартире.

А так, конечно, не рискуйте, пусть выписываются все и сразу.
В ваше положение никто не войдет, если что случится.

jek, большое спасибо за комментарий! Мы бы, конечно, отказали в таком требовании, но этот нынешний собственник грозится отказаться от сделки, а нам бы этого не хотелось.

PM, но именно такой же случай был в моей практике. И тоже были просьбы по поводу того, чтобы остаться на пару месяцев и угрозы отказаться от сделки. Я потом представлял в суде интересы покупателя такой обремененной квартиры. Только случай был посерьезнее вашего: там была пенсионерка, ее сын и несовершеннолетняя дочка сына. И все трое остались прописанными на момент купли-продажи...

Минусы у вас следующие.

1. После перехода к вам прав на владение квартирой, прописанные жильцы не обязаны будут непосредственно платить за КУ и СиРЖ. Это будет целиком вашей обязанностью (см. ЖК РФ).
2. Плата за КУ, поставляемые вам без счетчиков, будет рассчитываться с учетом этого дополнительно прописанного лица.
3. Прописанное лицо запросто обяжет вас освободить отдельную комнату для своего проживания и отказать или опротестовать это вы не сможете.
4. И самое главное. Для выписки из квартиры это лицо в будущем потребует у вас некую денежную сумму (вероятность этого высока), что сделает бессмысленой ту выгоду, которая сейчас привлекла вас при покупке данной квартиры.

Поэтому, если уж вынуждены пойти на риск, то:
1) обязательно пропишите в ДКП пункты, регламентирующие выписку этого лица, указав, что оно не является членом вашей семьи и проживает там в указанный срок, после чего берет на себя обязательства добровольно сняться с рег. учета в вашей квартире;
2) не забудьте заключить с ним договор аренды вашей квартиры, о котором упомяните в договоре купли. Этот договор - ваш аргумент в пользу будущих судебных разбирательств, даже если в нем будет прописана символическая плата за аренду.
Сообщите этому человеку эти два ваших требования и по его реакции (согласие или несогласие) вы сразу поймете, куда там дует ветер... всё это очень смахивает на квартирный лохотрон.

Но надежнее всего будет договориться с ним о замене постоянной регистрации в вашей квартире на временную (на 1 месяц) еще ДО момента купли. Это будет прямым доказательством того, что этот человек имеет другое жилье для проживания. К тому же, с временной регистрацией его выпишут автоматически после истечения заданного срока. Так вам опасаться будет нечего.

PM написал:
но этот нынешний собственник грозится отказаться от сделки, а нам бы этого не хотелось.

Сами посудите: в наше время и в нашей стране - никто не пойдет на их условия об оставлении прописанного жильца в покупаемой квартире, поэтому их угрозы об отказе от сделки - это манипуляция вами.
Поверьте, у них нет и не может быть в запасе другого покупателя, согласного пойти на их условия.

PM написал:
ссылается на проблемы с пенсией и множеством различных доплат в случае потери прописки хотя бы на день.

А в какой город они собираются прописываться после того, как в будущем выпишутся из проданной квартиры?

А нельзя разве выписать из квартиры всех, а потом войти в положение и прописать ВРЕМЕННО на месяц-другой? Ну раз так сильно просят. Если не жулики, по идее должны согласиться.

jek написал:
А в какой город они собираются прописываться после того, как в будущем выпишутся из проданной квартиры?

Этот человек (пенсионер, возможно - инвалид) по его словам собирается купить комнату в другой коммуналке в том же районе (Москва). Сейчас при продаже всех долей в квартире всеми собственниками одновременно он получит, конечно, больше денег, чем стоит отдельная комната в коммуналке - то есть либо новая комната будет лучше, либо он просто получит "бонус" наличными. Своей нынешней комнатой он владеет 8 лет и постоянно живет в ней, то есть если это и "лохотрон" с его стороны, то не очень часто им используемый :-)
С обывательской позиции - у нас нет возражений дать ему пожить там еще месяц после сделки, в собственной комнате, так как все равно уйдет время на составление проекта перепланировки квартиры и его согласование, то есть квартира не будет использоваться месяц или даже больше, а потом планируется ремонт с полной деконструкцией. Но любая дальнейшая задержка с его выпиской создаст колоссальные проблемы. Оплата КУ в течение месяца не особо беспокоит на фоне общей суммы сделки. А вот пункт 4 из вашего списка (доплата) в принципе вероятен, он и беспокоит больше всего.
Данная квартира не является особо выгодной покупкой, просто в нужном небольшом районе в принципе довольно мало вариантов, и по совокупности характеристик этот выглядит наиболее предпочтительным, почему и не хочется отказываться от сделки.
Спасибо за рекомендации для ДКП. Правда, не факт, что удастся ими воспользоваться (ДКП по форме банка, т.к. ипотека).

MrGalaxy написал:
А нельзя разве выписать из квартиры всех, а потом войти в положение и прописать ВРЕМЕННО на месяц-другой? Ну раз так сильно просят. Если не жулики, по идее должны согласиться.

Об этом я и писАл выше.

MrGalaxy написал:
А нельзя разве выписать из квартиры всех, а потом войти в положение и прописать ВРЕМЕННО на месяц-другой? Ну раз так сильно просят. Если не жулики, по идее должны согласиться.

Да, попробуем выяснить такой вариант. Так как основная (по крайней мере декларируемая) причина желания собственника оставаться прописанным - не потерять всякие надбавки к пенсии (в том числе, вероятно, какие-то чисто московские), то этот вариант может не подойти.

PM, так тут ипотека!
Сомневаюсь, что юрист банка закроет глаза на наличие прописанного бывшего собственника. Это почти что гарантированные проблемы для банка в будущем. Банк - владелец квартиры до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.
Так что тут - без вариантов.

Вроде как вариант с временной регистрацией не подходит - для того, чтобы не потерять надбавки к пенсии, ему нужна постоянная непрерывная регистрация. Получается, чтобы в случае суда при принудительной выписке уменьшить вероятность проигрыша - надо идти по пути альтернативной сделки, чтобы не выписывать человека "в воздух". При обычной сделке на руках у него будут только деньги, которые он может потерять/подарить и т.д., а при альтернативной - все-таки новое жилье.

Решать - только вам.
Скажите, вы впервые покупаете квартиру?

PM написал:
уменьшить вероятность проигрыша - надо идти по пути альтернативной сделки

Непонятно, что конкретно вы понимаете под такой сделкой, но в случае суда приоритет будет отдан наименее защищенной стороне договора КП. И эта сторона - не вы.

Ни в коем случае так не нужно делать. Любой прописанный может никого не уведомляя прописать туда малолетнего ребенка, внучка, племянника и тп. И потом гаденыша не выписать пока 18 лет не стукнет. Зачем своими руками создавать себе ад в своей же квартире.

Под альтернативой я имел в виду единовременную сделку по продаже одного объекта недвижимости и приобретению другого. То есть пенсионер одновременно с продажей нам своей комнаты как части квартиры покупает комнату в другой квартире. Тем самым ему как бы есть где жить после выписки из квартиры и нет аргумента для суда, что мы его выгоняем на улицу. Это все, конечно, только на случай его недобросовестного поведения и отказа от добровольной выписки.

Мой предыдущий опыт покупки квартиры был лет 15 назад, сейчас он неактуален.

PM написал:
Под альтернативой я имел в виду единовременную сделку по продаже одного объекта недвижимости и приобретению другого. То есть пенсионер одновременно с продажей нам своей комнаты как части квартиры покупает комнату в другой квартире. Тем самым ему как бы есть где жить после выписки из квартиры и нет аргумента для суда, что мы его выгоняем на улицу. Это все, конечно, только на случай его недобросовестного поведения и отказа от добровольной выписки.

Мой предыдущий опыт покупки квартиры был лет 15 назад, сейчас он неактуален.

может стоит проконсультироваться в пенсионном фонде? что-то взаимосвязь между постоянностью прописки и размером пенсии кажется несколько странной.. тем более-если человек не висит в бомжах, а тут же прописывается на другое место

Если в Ваших сделках тем или иным образом участвует "посредник" или риэлтор (организация, скорее всего) возложите бремя Вашего понимания подобных вопросов на него (неё). Иначе, за какую-такую работу он (она, они) получит (получат) процент с Ваших операций с недвижимостью? Он (она) должен (должны) нехило посоображать и донести до Вас безупречный для Вас вариант желаемой сделки. А Вы должны нехило при этом контролировать его (её) аппетит и свои риски.
Альтернативные сделки - действительно, самые сложные, в финансовом, юридическом, организационном и этическом аспектах. Если пенсионер каким-то образом пытается оставаться прописанным на отчуждаемой жилплощади, значит, он хорошо понимает аспекты своего переселения на другую. И это всё - очень тонкие материи. Недвижимость. Все риски сделки - в документах.

Нельзя надеяться на "риэлторов". Мы живем в стране, в которой много полезных ископаемых, но еще больше в ней - не полезных ископаемых.

Никаких прописанных в квартире на момент сделки. После - ваше право. Из-за вашей доброты наживете себе кучу проблем. А может это еще и развод.

jek написал:
Нельзя надеяться на "риэлторов".

Совершенно верно. Если Вы обратились к ним, то их нужно как следует "припахать", а ещё более- контролировать их и свои юридические шаги. Но если не обратились, они всё равно будут виснуть на проводах Вашей телефонной связи и Интернета, такова реальность, увы. Испытано на себе.

Klod написал:
Никаких прописанных в квартире на момент сделки. После - ваше право. Из-за вашей доброты наживете себе кучу проблем. А может это еще и развод.

+100500

Luna написал:

jek написал:
Нельзя надеяться на "риэлторов".

Совершенно верно. Если Вы обратились к ним, то их нужно как следует "припахать", а ещё более- контролировать их и свои юридические шаги. Но если не обратились, они всё равно будут виснуть на проводах Вашей телефонной связи и Интернета, такова реальность, увы. Испытано на себе.

Нелогично рассуждаете, имхо: если и обращаться к риэлторам, то для того, чтобы самому уже ничего не контролировать и получить в итоге ключик от квартирки. Верно?
А если вы настраиваете человека на "контроль их и своих юридических шагов", то спрашивается, за что она отдает деньги риэлторам?
Поэтому лучше всё делать самостоятельно. Для новичков - всё и даже больше есть в интернете. Гугл в помощь.
Я бы не связывался ни с какими альтернативными сделками, поскольку там возрастает вероятность срыва из-за третьих причин.
Всех попросить выписаться. Если не захотят - искать другой вариант.

А вот с риэлторов после сделки - взятки гладки: они же не последние дураки, чтобы в договоре прописывать свою ответственность. Как правило, ДКП вообще пишется так, что о риэлторах там нет ни слова. Если клиенты договорились о том, что в квартире будет прописанное лицо, то причем тут риэлтор? Он даже и советовать ничего не будет, чтобы не тормозить сделку, а следовательно, получение своей комиссии от оной.

jek написал:
Нелогично рассуждаете, имхо: если и обращаться к риэлторам, то для того, чтобы самому уже ничего не контролировать и получить в итоге ключик от квартирки. Верно?
А если вы настраиваете человека на "контроль их и своих юридических шагов", то спрашивается, за что она отдает деньги риэлторам?

Боже упаси, им в чём-либо доверять. "Доверие" в таких делах равносильно "лоховству" и ни к чему хорошему (для Вас, клиента, хоть с одной, хоть с другой стороны сделки) - не приведёт. Наоборот, будут смотреть на Вас как бы сохраняя нейтралитет, ожидая, когда же Вы чего-либо недосмотрите, наконец!
Суть абзаца, который Вы процитировали, jek, в том, что, хотите ли Вы к ним обращаться или нет, - не имеет значения, без них Вы не сможете ничего сделать, не в том смысле, что они знают и умеют лучше Вас, а в том, что будут мешать, лезть, прикидываться "клиентами", и т. д., и т. п., ну... исключение, пожалуй, могут составить сделки с людьми, которые Вам лично знакомы, т. е., когда клиент не ищется по публичному объявлению. Палки в колёса начинаются со связи. У меня был на эту тему практически анекдотический случай...
Естественно, альтернативная сделка - самая рискованная, в любой момент всё может развалиться. Самому можно такое осуществить, нужно ещё и знать, как грамотно связать все стороны письменными соглашениями.

jek написал:
Если клиенты договорились о том, что в квартире будет прописанное лицо, то причем тут риэлтор?

Тут я Вас не понимаю. Если договорились - то не проблема. Но то, что кто-то из клиентов не осознаёт возможные риски, риэлтор не предупреждает, замалчивает, с целью скорейшего получения мзды за сделку - конечно, бросает тень на такое участие в предприятии.
А что касается договора и ответственности - тут всё от Вас зависит, как Вы с риэлторами договариваться будете, если от них деваться некуда, и что прописывать. Любой договор можно скорректировать.

Luna, Банк не оформит ипотеку, пока не выпишутся все. Более того серьезный банк потребует дополнительно справки на всех собственников из психдиспансера. Может оказаться интересная информация.

jumpervas, я об этом сказал еще в начале беседы. Но красиво жить не запретишь.

jumpervas написал:
Luna, Банк не оформит ипотеку, пока не выпишутся все. Более того серьезный банк

Ну, вот и "страж" сделки, если, конечно, банк серьёзный.
Остаётся предположить, что пенсионер не совсем морально готов к сделке, переезду, боится, хочет оставить "зацепки", чтобы, в случае, если его положение ухудшится, иметь возможность всё повернуть вспять. Наращивает цену за свою долю, попросту. Так, глядя на него, и другие участники сделки могут себя повести.

Похоже ситуация складывается так, что надо искать другой вариант квартиры для сделки, а здесь ловить нечего

Спасибо всем за комментарии. Поясню еще несколько моментов. На самом деле банк (Сбербанк) по умолчанию не возражает против выписки бывших собственников после сделки, вот что на эту тему говорится в полученном от моего кредитного менеджера шаблоне ДКП:

законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в
аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами
третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с
законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности
на Объект к Стороне-2 не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ)._

дата рождения всех зарегистрированных лиц). Сторона-1 обязуется снять указанных лиц с
регистрационного учета до .... (указывается конкретный срок снятия с учета зарегистрированных лиц).
или На момент подписания Договора в Объекте зарегистрированные лица отсутствуют_

(сноска: Выбирается один из вариантов текста пункта 3.5. Договора в зависимости от наличия/ отсутствия зарегистрированных лиц)

Риэлтор с нашей стороны, конечно, есть - частный, по весомой рекомендации. Я просто стараюсь собрать побольше информации из различных источников, это никогда не помешает в таком серьезном деле.

PM написал:
Поясню еще несколько моментов.

Поставим вопрос ребром - кто , кроме вас, возьмет на себя все риски за происходящее с оставленным прописанном человеком в квартире? Не просто возьмет - а еще и решит их в кратчайшие сроки после сделки? Можно еще - за свой счет. Ну и еще - сделает это не на бумаге.