Присоединяйтесь к сообществу Мастерград

Зарегистрироваться
#5902296

Уважаемые знатоки, смотрю квартиру, решить по авансу нужно уже завтра, а сомнений много.

Входящие данные - дом 4 этажа, был разрушен во время войны, осталось пару стен, и восстановлен в 1950. Определяют его как "сталинка", но сложно сказать. Высота потолков почему-то разная, на моем этаже 4 метра, выше и ниже уже около 3 метров. Полы под линолеумом дерево, но вот на ж/б плитах или нет невозможно определить. Лестница бетонная, примыкающий к ней с/у скорее всего тоже на бетоне. Всё старое, основная канализация чугун, проводку точно менять нужно. Стены - кирпич.

Понимаю что экстрасенсов нет, но насколько вероятно что настил пола только деревянный? На стадии осмотра определить нельзя, док-ов тоже нет.
И вообще ваше отношение к домам такого типа, в частности насколько трудоемко сделать ремонт в 4 метровой квартире (на потолке лепнина какая-то под люстрами, окантовки).

Колеблюсь между новостроем далеко от работы и жизнью в привычном районе, но потенциал подобных квартир и возможные проблемы не знаю. Выглядит не плохо, толстые стены, внутри чистый бабушки стиль, не убита, но работы много. Окна огромные. Вложения в ремонт слабо представляю. Благодарен за любой совет.

Регистрация: 28.01.2013 Санкт-Петербург Сообщений: 4524

экстрасенсов нет, как вариант спрашивать у соседей и в ЖЭКе .... ремонтировать до нормального состояния сталинку дороже чем панель, если перекрытия деревянные то это определенный гемморой....

А как вообще 4 метра потолки ремонтируют, намного дороже штукатурка/поклейка обоев/натяжной потолок? Это со стремянок делается?
Себе я сам понемногу ремонтирую, но с такой высотой дел не имел.

И какие плюсы/минусы у высоты? Лучше шумоизоляция, больше воздуха, просторнее визуально, конденсат в ванной выше уходит, не знаю даже... мне и 3 метра за глаза, не знаю как относиться к этому факту, как к бонусу или доп. геморою

Leprechaun, Я бы относился как к "бонусному геморою". именно в таком порядке.
Стоимость штукатурки (теоретически) такая-же и будет зависеть от "жадности" мастера, просто расход другой.
А так-

Leprechaun написал:
Лучше шумоизоляция, больше воздуха, просторнее визуально

это всё огромные плюсы!

Мой опыт к Вашим услугам!

Leprechaun написал:
Вложения в ремонт слабо представляю.

Вложения в такие дома большие. Но и отдача очень не маленькая!

Мой опыт к Вашим услугам!

Leprechaun написал:
Это со стремянок делается?

Это только с лесов делается, если только у Вас нет лишних штукатуров.
Разная высота потолков - не знаю как сталинки, а доходные дома царского времени строились именно так: самые престижные этажи делали комфортабельнее.

Leprechaun написал:
насколько вероятно что настил пола только деревянный?

  • отродясь деревянный
  • если переделывали, могли замонолитить
  • если ни кто "не знает", значит деревянные - бетонными перекрытиями принято хвалиться при продаже.

По цене - всё зависит от Ваших желаний. Можно же и как есть жить, только обои подкрасить. Условно. Но возможность вбухать немерено бабла - тут сталинка любому новоделу фору даст.

Регистрация: 16.01.2016 Екатеринбург Сообщений: 1926

Leprechaun написал:
Вложения в ремонт слабо представляю.

Вложения будут огромные. Это не ремонт с отделкой, это реконструкция. Несколько подобных проектов преждевременно завершились продажей квартиры после грамотной оценки полной стоимости предприятия.

Регистрация: 12.10.2014 Москва Сообщений: 2843

Leprechaun написал:
Высота потолков почему-то разная, на моем этаже 4 метра, выше и ниже уже около 3 метров.

При одинаковых планировках квартир? Такая высота (4 метра) может хорошо смотреться при достаточно больших площадях помещений квартиры. Если помещения небольшие - то это очень странная, "стаканная" высота, ИМХО. По какой причине эта высота отличается от других?

Leprechaun написал:
решить по авансу нужно уже завтра, а сомнений много

Выясните всё, спешка тут Вам не на руку.

Всё относительно ровное - обои, пол, потолок. Только сантехника жуть. Но по опыту текущего жилья только тронь там что-то и по веревочке вся квартира обрушивается, хоть вообще не трогай. А сделать самостоятельно ремонт на 4 метра в высоту слабо себе представляю, 3 метра еще отшпаклюю с табуретки.

Отговорите что ли от покупки, скажите как классно жить во всем новом в новострое и добираться на работу/с работы больше часа. Или скажите что сталинки в центре сила и я не пожалею

А по ликвидности еще кто как считает, вот мои мысли таковы:
Сейчас кризис, новострой с котлована и далее по мере обживания должен прибавлять в стоимости.
Вторичка же на момент покупки по идее имеет такую же стоимость как и через пару лет, но здание ветшает, повода расти в цене нет.

Регистрация: 16.01.2016 Екатеринбург Сообщений: 1926

В новостройке за полгода максимум можно с ремонтом управиться, в сталинку по месяцу или по два придётся искать кто сломает, кто вывезет, кто построит... Рекорд был 5,5 лет, но там всё по проекту, вплоть до отдельного ввода от трансформаторной будки делалось. А через семь лет этот дом пошёл под снос. Ну как под снос, жильцов переселили, перекрытия деревянные заменили на профнастил по двутавре, вместо четырёх этажей стало пять, внедрили лифт, разместили отель и офисы.

Ну есть конечно разница. Одно дело новострой с новеньким ремонтом до последнего гвоздя, куда семье приятно заехать. Другое дело имеющая большую историю сталинка со своей энергетикой, историей. Заменить там всё снеся всё до основания это так понимаю нереальные деньги.

Сложно сказать что лучше, я в замешательстве. Молодежь конечно больше на новострои ориентируется.

Leprechaun написал:
но вот на ж/б плитах или нет невозможно определить.

Нет в этом доме ЖБ плит в том понимании, как в домах постройки с конца 50-х.
В зоне санузла как правило двутавры или рельсы, между ними:

  • или на нижнюю полку проложена арматура снизу подшивались доски и сверху заливалось цементно-песчано-известковым раствором с добавлением битого кирпича;
  • или положены П-образные плиты ребрами вверх.
    В коридорах и комнатах делали или деревянные балки или двутавры, между которыми так же заливался бетон.
    Посмотрите тему

    От поверхности пола до залитой плиты от 25 до 50 см.
    Внутренние стены где то деревянные с дранкой и штукатуркой, где то кирпич.
    Потолки - дранка по доскам со штукатуркой.
    Только в СУ штукатурили прямо по залитому бетону.
    Полы - в комнатах и коридорах, а может и на кухне - дерево на лагах, в СУ - стяжка по шлаковой засыпке.

Окна - как правило менять.
Всю столярку тоже.
Там в этой теме и по ценам и по затратам.

Leprechaun написал:
3 метра еще отшпаклюю с табуретки.

Это как, прыжками, что ли?

А что по инвестиционной привлекательности думаете еще раз спрошу?

  1. Новострой с котлована = минимальная цена в начале, цена выше от строителей к сдаче и цена еще выше если наложить ремонт, стоимость которого можно прогнозировать. Т.е. покупая такое жильё для семьи я на каждом этапе если всё гладко имею актив который будет дорожать.

  2. Сталинка готовая = цена которую сложно определить как высокую или низкую, скорее средняя по рынку. Если средняя, то продать её дай Бог за те же деньги без ремонта. Ремонт не предсказуем и далеко не факт что эти вложения согласится покрыть покупатель в будущем, не говоря о ветшании дома.

Можно завязаться, деньги уйдут как песок, а захочется переехать в новое место, продать в минус.
Или я ошибаюсь в расчетах? Спасибо

Leprechaun написал:
что по инвестиционной привлекательности думаете

Я не риелтор. Думаю, что сталинки будут расти в цене. как минимум по тому, что их больше не становится. Опять же из центров городов будут (уже) выдавливаться бедные, а, соответственно, дорожать недвижимость. Если эта недвижимость успеет дожить до этого в пристойном виде.

Хорошим знаком для вложений являются уже купленные квартиры в этом доме с отделкой за бешеные деньги.

Вообще не знаю можно ли считать сталинкой такой дом. В истории написано что был построен до 1900 года, в войну разрушен почти до основания, пару стен осталось и перестроен в 1950.

Регистрация: 12.10.2014 Москва Сообщений: 2843

Leprechaun написал:
Вообще не знаю можно ли считать сталинкой такой дом. В истории написано что был построен до 1900 года, в войну разрушен почти до основания, пару стен осталось и перестроен в 1950.

Leprechaun, конечно же, в классическом понимании "сталинки" - нельзя, поскольку как Вы сам пишете, дом построен в другой эпохе. А в "сталинской" - залатывал дыры. Всё зависит от того, насколько этот дом представляет ценность для города, для его охраняемой истории. И от Ваших средств, как инвестора, раз на то пошло, или организатора, раз то близкО.