Поделитесь опытом проживания в ТСЖ

Snoop написал :
не нужно путать свое мнение с тем, что написано в законе.

Ну в общем Вам ответили уже...

Snoop написал :
А по поводу того, что законы плохие - так чаще всего говорят те, кто не умеет работать даже с хорошими.

Вы довольны - и я за Вас рад.
Господа, хоть один человек в России доволен ее законами

Serg :
"В общем-то создание товарищества собственников, пока самой собственностью еще и не пахнет - нонсенс, впрочем чего ждать от нашего законодательства..."--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Snoop
.
"
Serg, не нужно путать свое мнение с тем, что написано в законе. "-----------------------------Сегодня встречался с одним очень влиятельным депутатом, от которого зависит (председатель Комитета по законодательству) принятие (и изменение) нужных законов.....Так что "МНЕНИЕ" (например ,наше-Председательское) очень влияет на закон!!!

Про квартплату через суд - если в деятельности ТСЖ серьёзные процедурные нарушения, то оно проиграет иски и к беззащитной старушке. А если всё в порядке, и иски подготовлены нормальным юристом - то "крутизна" ответчика не имеет значения. Последнее утверждение проверено на 28 исках за последние 2 года.

"Назначение нового председателя намного проще суда." - Проще только если при "старом председателе" нормально велась документация и ТСЖ не создавалось решением 6 собственников из 200. Иначе рано или поздно Вы нарвётесь на грамотного (не обязательно "крутого") неплательщика, который оспорит создание ТСЖ - и какой бы белой и пушистой к этому моменту не была администрация ТСЖ, оно будет ликвидировано.
А вот если юридически ТСЖ создано без ошибок, то ликвидация и создание нового на том же месте - это перректальное удаление гланд. Гораздо проще переизбрать правление.

Про 100% уведомления - не стоит так заморачиваться по этому поводу. Если присутствовало на собрании и проголосовало за решения реальное большинство, и при этом есть подтверждение, что уведомления рассылались всем собственникам (те самые уведомления с почты, впрочем сойдут и подтверждения, что адресат письмо не получил) - у отказника практически нет шансов оспорить принятое решение. Конечно если оно не ущемляет его законных прав, и лично его голос не мог повлиять на результат голосования. А вот если таких отказников набралось 10-20-30% от жильцов - может пора что-то в консерватории менять?

Serg, не нужно путать свое мнение с тем, что написано в законе.
А по поводу того, что законы плохие - так чаще всего говорят те, кто не умеет работать даже с хорошими.

Snoop написал :
Это прямо предусмотрено статьей 139 ЖК РФ, так что жаловаться куда-либо на сам факт создания ТСЖ бесполезно.

Сам по себе ЖК содержит некоторое количество противоречий тому же ГК.
В общем-то создание товарищества собственников, пока самой собственностью еще и не пахнет - нонсенс, впрочем чего ждать от нашего законодательства...

Всем спасибо. Про статью 139 ЖК мы знаем (наша ИГ обращалась к юристам). На самом деле по нашей ситуации пришла новая информация, что тот ТСЖ, который нам навязывали мы всё-таки "завалили"! Так что объединившись и организовавшись кое-что можно добиться!
Если кому интересно, то вот ссылки:

• форум пока ещё не обманутых инвесторов
  
• форум уже обманутых вкладчиков (Новый мир).

2gmi

Закон допускает создание ТСЖ в строящемся доме. Это прямо предусмотрено статьей 139 ЖК РФ, так что жаловаться куда-либо на сам факт создания ТСЖ бесполезно.
Выход в данном случае в организации собственного ТСЖ, с председателем, не аффилированным по отношению к строителям.
В случае, если им все таки удастся продвинуть своего председателя, можно будет обратиться в суд. Процесс организации ТСЖ достаточно формализован, наверняка враги не смогут его соблюсти полностью.
Вообще по данному вопросу посмотрите раздел 6 ЖК, там довольно подробно все расписано.
Ну, а что касается долгостроя, тут, в принципе, уже можно давно в суд обратиться - Верховный Суд РФ уже много лет квалифицирует инвесторов по договорам соинвестирования как потребителей. На практике это дает вам гарантии, предусмотренные законом о защите прав потребителей, включая неустойку в установленных этим законом размерах.

2GMI

ТСЖ - товарищество СОБСТВЕННИКОВ жилья.
У Вас - пардон, долгостой, о каких собственниках жилья можно говорить? собственниками Вы станете после регистрации в РП. Так что на предложения создать ТСЖ жалуйтесь вплоть до прокуратуры - ТСЖ незаконно. А на застройщика надо санкции применить за просрочку сдачи дома.

ЖСК Вы сейчас сделать не сможете, во-первых это устаревшая форма, а во-вторых Вам для этого надо стать застройшиками и инвесторами, потому что на начальном этапе именно ЖСК строит дом на паи членов кооператива.

Здравствуйте!
Помогите разобраться в следующей ситуации. Имеется новостройка в МО с просроченными сроками (первоначально заявлялось Iv квартал 2004, затем сроки неоднократно переносилось) и вялотекущим строительством (обманутыми вкладчиками нас назвать пока (!) нельзя). Застройщик всё валит на местную администрацию, которая не подключает коммуникации. Застройщик обещает сдать дом ГК через 2 месяца после подключения к коммуникациям. Между тем, застройщик (строго говоря не застройщик, а инвестор, т.к. инвестор и заказчик разные организации) уже инициировал создание ТСЖ, для чего провёл заочное голосование, а теперь ещё проводит очное голосование на котором собирается огласить результаты голосования по ТСЖ. На роль председателя предлагается гражданин, который хоть и числится среди инвесторов, но одновременно является сотрудником фирмы-инвестора. Группа инвесторов сумела объеденится и попыталась организовать голосование против "карманного" ТСЖ инвестора, но т.к. полного списка у нашей инициативной группы нет, то результат пока неизвестен. Подобная схема используется фирмой не первый раз, и мы знаем, что ничего хорошего организация ТСЖ на данном этапе нам не даст. Наша ИГ агитирует за создание своего ТСЖ, но опять таки из-за отсутствия полного списка невозможно оповестить всех о проведении своего собрания по созданию своего ТСЖ. Вот и стоит вопрос, что делать? Не будет ли лучше организовать ЖСК, но по закону его надо до 1.01.07 преобразовать в ТСЖ. Как вообще можно боротся с такими схемами?
Если будет нужна доп. информация, то пишите какая, я напишу. Заранее спасибо!

Ослик Иа написал :
Ни разу не получал именно с такой отметкой. Были только "адресат отсутствует". Хорошо, буду знать.

Да вот бывает - районный отдел статистики отличился. Я им позвонил - что за фигня? а они говорят - нам за Вашим ценным письмом на почту ходить недосуг, шлите заказным или простым - примем. Вот такой удивительный случай.

Тем не менее, сам прецедент ставит под сомнение возможность 100% вручения документов лицу - оно, лицо может просто отказаться в получении, а потом заявить какую-то фиктивную причину.

"Согласен с Ослик Иа на 100% - уведомление в этом случае вредит. Мы же ведем речь о случае если человек намеренно не хочет получать это письмо и готов к этому. К примеру, он снимается с регистарции по этому адресу, регистрирует туда какую нибудь знакомую старушку божий одуванец, и просит ее ПОДПИСАТЬ это уведомление. А сам в это время физически находится в другом месте, что потом сможет подтвердить в суде. Крайних нет."

 Суд не будет даже рассматривать был человек в данный момент или нет в том или ином месте.Для суда важен юридически значимый факт, а именно факт того что по данному адресу ПМЖ было направлено заказное письмо с уведомлением, варианта всего два: человек взял письмо и расписался или письмо вернулось с двумя штампами (соответственно человека на месте не было). Так вот если человека (адресата) не было на месте вы с этим письмо с двумя штампами (о том, что оно посылалось адресату было доставлено до места и ввиду отсутствия адресата, вернулось) можете идти в суд и суд примет ваши доводы подкрепленные документарно, о том, что вы уведомляли адресата. По по моему не совсем уж и субъективному мнению ;-).  

А по теме: у меня пока складывается мнение, что хрен редьки не слаще: что ТСЖ и ЖСК и эксплуатация дома ДЕЗом может быть практически одинаковой по качеству. Видимо все очень субъективно и относительно. 

С уважением, Алексей.

2Ослик Иа : Спасибо за ценную идею, обдумаем.

2 АВД : Согласен с Ослик Иа на 100% - уведомление в этом случае вредит. Мы же ведем речь о случае если человек намеренно не хочет получать это письмо и готов к этому. К примеру, он снимается с регистарции по этому адресу, регистрирует туда какую нибудь знакомую старушку божий одуванец, и просит ее ПОДПИСАТЬ это уведомление. А сам в это время физически находится в другом месте, что потом сможет подтвердить в суде. Крайних нет.

Старушка не виноватая ибо злого умысла заведомо не имела, деяние то в общем-то не ужасное, да и подслеповатая она, ну расписалась и что ?

А возвращаясь к теме - в ТСЖ можно жить как ОЧЕНЬ хорошо, так и ОЧЕНЬ плохо. ВСЁ зависит от добросовестности и знаний правления ТСЖ.

Serg написал :
2Ослик Иа К слову, если получатель отказывается принять отправление, то уведомление приходит вместе с отправлением назад с пометкой адресат отказался получить письмо.

Ни разу не получал именно с такой отметкой. Были только "адресат отсутствует". Хорошо, буду знать.
Но в случае с заказным письмом получатель может заявить, что вскрыл конверт в присутствии десяти свидетелей, все они ждут в коридоре и могут подтвердить, что конверт был пустым. Мы же понимаем, что речь идёт не об обмене неисправного утюга, а о захвате управления над финансовым ручейком. Так что найти свидетелей не проблема.

Полагаю, что проблем будет меньше, если лишить собственника этой лазейки. Само государство считает надлежащим способом для отправки налоговых деклараций ценное письмо с описью вложения. На "своём" экземпляре описи будет:

1. Адрес получателя
2. Содержимое конверта, можно написать очень подробно, вплоть до указания места, даты и повестки.
3. Подпись почтового работника
4. Штамп почты с датой.

В этом случае судья сравнивает адрес на описи с пропиской собственника и считает собственника уведомлённым надлежащим способом. У меня был опыт, когда ответчик всё-равно пытался доказать, что письмо он не получал. Но судья решил, что доказательств надлежащего уведомления достаточно (хотя судьи бывают разными).

При желании, ценное письмо тоже можно отправить с уведомлением. Однако в данном случае я считаю уведомление скорее вредным.

АВД написал :
Насколько комфортнее проживать в ТСЖ чем в ЖСК или обычном доме или наоборот насколько хуже. Может кто поделиться реальным опытом. Допустим кто-нибудь живет в 9-ти этажке в спальном районе. Что изменилось после создания ТСЖ как много за это приходится платить и.т.д.?

Обсуждение показало, что комфорт и тип управления домом между собой связаны слабо - скорее вообще никак.

2Ослик Иа

Можно отправить ценное письмо с уведомлением о вручении.
К слову, если получатель отказывается принять отправление, то уведомление приходит вместе с отправлением назад с пометкой адресат отказался получить письмо.

Ослик Иа написал :
Квитанции почты об отправке в адрес собственника ценного письма с описью вложения для судьи достаточно

АВД написал :
Точно так заказное письмо с уведомлением.

К сведению - это не "точно так", это два разных вида почтовых отправлений, одно подходит, второе нет. Чем тебе поможет твоё заказное, если получатель (и ещё пять свидетелей) заявят, что в конверте было пусто? Чем тебе поможет уведомление, если получатель в нём не распишется?

Точно так заказное письмо с уведомлением. Только господа вы из-за спора немного отвлеклись от темы. Насколько комфортнее проживать в ТСЖ чем в ЖСК или обычном доме или наоборот насколько хуже. Может кто поделиться реальным опытом. Допустим кто-нибудь живет в 9-ти этажке в спальном районе. Что изменилось после создания ТСЖ как много за это приходится платить и.т.д.?

Maverik написал :
читайте ЖК, процедуру общего собрания. нужно УВЕДОМИТЬ 100% людей.
если кто-то заинтересован в том чтобы общее собрание НИКОГДА не собралось, достаточно оформить ОДНУ квартиру на собственника, которого вы никогда не сможете уведомить (не проживает по адресу регистрации). А ПОТОМ он всплывет и подаст иск о признании решения общего собрания незаконным, т.к. его не уведомили. После чего решение общего собрания можно сдать в макулатуру.

Ну так уведомь, какие проблемы? Не умеешь посылать письма?
Квитанции почты об отправке в адрес собственника ценного письма с описью вложения для судьи достаточно, чтобы признать собственника уведомлённым надлежащим образом. Проверено несколько раз в судах лично.

"создается нормальное тсж."--------А чем отличается "нормальное ТСЖ " от ненормального??....

"Проще оспорить регистрацию и закрыть такое ТСЖ через суд."------------------------------------Все "лихие рОбята" почему то останавливаются на этом пункте.....А у меня ....мелкий вопросик: "А дальше то что?"

деятельность приостанавливается или регистрация отменяется.
практика существует.
затем проводится нормальное общее собрание и создается нормальное тсж.

Когда председатель начнёт наглеть, численность собрания организуется сама собой.

читайте ЖК, процедуру общего собрания. нужно УВЕДОМИТЬ 100% людей.
если кто-то заинтересован в том чтобы общее собрание НИКОГДА не собралось, достаточно оформить ОДНУ квартиру на собственника, которого вы никогда не сможете уведомить (не проживает по адресу регистрации).
А ПОТОМ он всплывет и подаст иск о признании решения общего собрания незаконным, т.к. его не уведомили. После чего решение общего собрания можно сдать в макулатуру.

Maverik написал :
а как ты думаешь что из себя будут представлять собрания ТСЖ по решению текущих вопросов , если общее собрание (якобы) ВСЕХ жильцов для создания ТСЖ насчитало аж 6 человек ??? У меня нет никакого желания принимать участие в деятельности ТАКОГО ТСЖ, ибо очевидно что гемора не оберешься.

Ну и не принимай. Тебя же не заставляют, эти шестеро только рады таким жильцам.
Моё мнение - пусть решают текущие вопросы как хотят. Пусть сами себе назначают ревизоров. Меня волнует только сумма платежа за год и комфортность проживания. Пока всё это не выходит за рамки приличий, мне пофиг зарплата председателя. Когда председатель начнёт наглеть, численность собрания организуется сама собой. В рабочих кварталах этот процесс будет намного запущеннее, тут ничего не поделаешь. Это подтверждается историей, когда у нас было "нехорошо", на собрания приходил весь дом. Последние три года всё решается очень маленьким количеством. Если снова станет плохо, снова все соберутся и сотрут председателя в порошок.

Maverik написал :
Проще оспорить регистрацию и закрыть такое ТСЖ через суд

У вас какое-то извращённое представление о судах. Назначение нового председателя намного проще суда. Спрашивается - откуда взять нового председателя? Ну блин, я уже писал, что в любом доме найдётся несколько директоров/предпринимателей с временными трудностями, которым надо с годик перекантоваться хоть в каком бизнесе. Так что с этим не проблема. Проблема в том, чтобы найти хорошего. Мы нашли нормального только с четвёртого раза. Совершенно посторонний человек в этом бизнесе, держится уже три года, довольны все.

"Проще оспорить регистрацию и закрыть такое ТСЖ через суд."------------------------------------Все "лихие рОбята" почему то останавливаются на этом пункте.....А у меня ....мелкий вопросик: "А дальше то что?".....Вы думаете под УК, специально созданной властями для ....якобы управления....будет слаще??.....
"во времени задержались"-------------Это Вы явно про себя......А братки ныне "РЕЙДЕРАМИ" зовутся.....

Можно сказать только одно, хочешь управлять - управляй. В том смысле, что узнавай даты, ходи на собрания, на повторные собрания, пиши письма и т.д. Лёгким это занятие не было никогда. Не хочешь управлять - либо мирись, либо продавай акции (квартиру).

а как ты думаешь что из себя будут представлять собрания ТСЖ по решению текущих вопросов , если общее собрание (якобы) ВСЕХ жильцов для создания ТСЖ насчитало аж 6 человек ??? У меня нет никакого желания принимать участие в деятельности ТАКОГО ТСЖ, ибо очевидно что гемора не оберешься.
Проще оспорить регистрацию и закрыть такое ТСЖ через суд.

Но это еще "цветочки". Когда в дирекцию ТСЖ придут с предложением сделать его банкротом, то сопротивляться этому почти никто не сможет. Два "аргумента" неопровержимы: большие деньги и жизнь и здоровье родных и близких.

Вы видимо во времени задержались в районе 90х годов ?
Братки бритоголовые не мерещатся случайно ?

darkstar написал :
Инициативу в переходе к ТСЖ проявляют те, кто имеет намерение приобрести дополнительную статью дохода, ведь должности директора и бухгалтера - оплачиваемые

Maverik написал :
А как вам такой вариант - в 200-квартирной новостройке образовано ТСЖ, причем есть протокол о собрании 6 (шести) человек, которые приняли решение об образовании ТСЖ. Естественно, Устав, и личности председателя+ ревизора (находятся в гражданском браке) обсуждались на собрании шести человек...
и т.д. и т.п.

Можно сказать только одно, хочешь управлять - управляй. В том смысле, что узнавай даты, ходи на собрания, на повторные собрания, пиши письма и т.д. Лёгким это занятие не было никогда. Не хочешь управлять - либо мирись, либо продавай акции (квартиру).

darkstar написал :
А двойная бухгалтерия в нашей стране уже давно стала общепринятой

Я тебе открою секрет, в таких домах проживают те, кто может дать уроки двойной бухгалтерии и председателю и бухгалтеру. И их не волнует, у кого закупаются лампочки и почему на товарных чеках разные подписи одинаковым почерком. Их волнует общая цифра квартплаты за год. Если она станет неприлично большой, завтра там будет сидеть новый председатель и строчить заявление в ОБЭП на старого.

Совершенно очевидно, что реформа ЖКХ сделана не для того, чтобы жильцам стало лучше, а чтобы была юридическая основа для еще одного способа перекачивания денег из карманов рядовых граждан в карманы толстосумов. Инициативу в переходе к ТСЖ проявляют те, кто имеет намерение приобрести дополнительную статью дохода, ведь должности директора и бухгалтера - оплачиваемые (из кармана рядовых членов ТСЖ). А двойная бухгалтерия в нашей стране уже давно стала общепринятой (странно, что ее до сих пор не утвердили в Контитуции). Но это еще "цветочки". Когда в дирекцию ТСЖ придут с предложением сделать его банкротом, то сопротивляться этому почти никто не сможет. Два "аргумента" неопровержимы: большие деньги и жизнь и здоровье родных и близких. Это еще удна удавка нам на шею. Конечно тем, кто получает $2000 (а таких в Москве немало) все пофигу. Очередное подтверждение поговорки "сытый голодного не разумеет".

подготавливайте ОСС ( общее собрание собственников) , и на нем-выбирайте СПОСОБ управления Вашим домом... ( ст.161 ЖК)...

А как вам такой вариант - в 200-квартирной новостройке образовано ТСЖ, причем есть протокол о собрании 6 (шести) человек, которые приняли решение об образовании ТСЖ. Естественно, Устав, и личности председателя+ ревизора (находятся в гражданском браке) обсуждались на собрании шести человек.

председатель мотивирует такую "явку" тем, что не имел возможности уведомить остальных собственников т.к. застройщик не имеет права предоставлять ему контактные телефоны.

Кроме того, председатель ТСЖ и застройщик находятся в договорных отношениях - председатель ТСЖ одновременно является председателем ЖСК, которое владеет правом пользования землей на которой построен дом. Естественно, право пользования оно потеряет после сдачи дома в эксплуатацию.

Еще нюанс - в договорах долевого участия сказано что "в случае создания ТСЖ дольщик обязуется вступить в него". Не вдаваясь в правомочность этого пункта договора в принципе (ограничение прав и свобод гражданина условием договора), хотелось бы уточнить, неужели этот пункт может в принципе позволить нарушить саму процедуру создания ТСЖ. Не зря же в законе прописано

• уведомление заказным письмом или под роспись,
• не менее чем за 10 дней до собрания,
• всех 100% дольщиков или собственников,
• кворум собрания 50%+1 и т.д. ?

ИМХО этим законодатель подчеркивает важность не только содержания устава, правильного выбора управляющих лиц, но и важность самой процедуры создания ТСЖ.

Самое интересное, что в перечне документов на регистрацию юр.лица (ТСЖ) протокола общего собрания естественно нет (закон о госрегистрации юрлиц)

2ARN

Печально, но это все истинная правда - чем круче собственник, тем сложнее от него добится адекватной оплаты.

хочу поддержать САМОДЕЛКИНУ -сам проживаю в ТСЖ 7 лет. Вся "прелесть" в том , что у большинства жильцов эта квартира не единственная, стало быть-сдается . Собрать собрание, тем более суботник- утопия! Каждый штопанный ****** мнит себя как минимум дирижаблем. Основная часть неплательщиков уходит от суда при помощи связей в прокуратуре (не бедные люди ). ТСЖ предназначенно не для нашего народа, сначала надо учиться уважать соседей !

Maverik написал :
А разве ЖК как специализированный кодекс не превалирует в данном случае над общим кодексом (гражданским) ? Тут бы нужно мнение юристов.

На основании опыта 13 лет занятия административно-хозяйственной деятельностью я говорю нет, не превалирует.
begemot тоже считает, что ссылка на ГК кроет ссылку на ЖК - насколько я понял, он практикующий управляющий.
Разумеется, мнения могут быть разные и решать в конце концов уважаемому суду.

Не знаю, как в ЖСК, но самая большая проблема ТСЖ - это фактически образование юридического лица, отвечающего за дом с прилегающей территорией. Это с одной стороны дает "возможность" несознательным гражданам не платить за квартиру, ведь все расчеты в этом случае ложатся на ТСЖ, т.е. подобные долги придется компенсировать другим членам ТСЖ. В другой стороны, невыполнение финансовых обязательств ТСЖ перед другими организациями (оплата жилья, деньги за ремонт и пр.) приводит к объявлению такого ТСЖ банкротом, в результате чего весь дом может перейти в собственность к совершенно посторонним лицам или организации. И тогда это уже будет не ТСЖ и квартплату и другие взносы будет устанавливать хозяин. Если дом хороший, новый хозяин захочет перевести его в разряд элитных. Жить в нем будет комфортно, но не всем по карману. Если дом плохой, то его можно будет сломать и построить на его месте что-то совершенно другое. Вот такая намечается перспектива ТСЖ. Поэтому лучше нечего не менять. Кстати, достаточно собрать 50% голосов за образование ТСЖ и остальные жильцы уже ничего сделать не смогут. Вот такое добровольно-принудительное образование, в худших традициях.