Покупка земельного участка (+)

Собираемся купить участок под ИЖС.
Физически это выглядит как кусок земли, практически в чистом поле.
Там запланирован коттеджный поселок, но все на самой ранней стадии, от силы полтора человека строятся. Следов пребывания граничащих соседей нет.

У продавца имеются следующие документы:

1. Акт на право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей.
   Выдан акт сельсоветом, где находится данный участок, в 1991 году.
   У участка есть адрес.
2. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).
   В кадастровом плане есть отметка о смене кадастрового номера.
   В графе "вид права" указано - собственность.
3. Согласие родственников (мужа) на продажу.

"Зеленки" нет.

Есть вопросы.

1. Имеет ли право продавец, обладая только этими документами продавать землю?
   Продавец утверждает что ему достаточно, у меня сомнения..
2. В кадастровом плане есть особая отметка:
   "Площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании."
   Процедуру межевания необходимо провести ДО покупки земли, дабы исключить какие то косяки? (проблемы с площадью, споры с соседями и т.п.)
   Или данная отметка является чисто формальной и межевание можно сделать спокойно после покупки?

Сначала продавцу на основании 93-ФЗ в народе "Упрощенка" надо в ФРС за 100рублей зарегистрировать право собственности на себя. Затем составляете договор у нотариуса или в простой письменной форме и сдаете на регистрацию перехода права собственности на продавца, права собственности на Вас опять же в Ваш отдел ФРС.